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Sollten Sie ein Haus in einem Verkäufermarkt kaufen?

05/11/2020



Es ist Ende 2020. Die Nation schwankt von der COVID-19-Pandemie und dem am stärksten gespaltenen politischen Klima in der modernen Geschichte. Millionen Amerikaner sind arbeitslos und die Wirtschaft kämpft. Und doch ist der Immobilienmarkt in einigen Teilen der USA brandaktuell. Wenn Sie jetzt ein Haus in Amerika kaufen möchten, fällt es Ihnen möglicherweise schwer, eines zu einem fairen Preis zu finden. Die Hypothekenzinsen sind auf Rekordtiefs und der Wohnungsbestand ist in vielen Teilen des Landes knapp. Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, anderen Käufern einen Schritt voraus sein und sich schnell die Finanzierung sichern möchten, wenn Sie Rocket Mortgage by Quicken-Kredite nutzen. Einige Märkte werden durch Käufer, die aus Großstädten fliehen, entweder aufgrund von COVID-Befürchtungen oder einfach, weil sie jetzt arbeiten können, weiter unter Druck gesetzt Zuhause. Überall sonst konkurrieren hungrige Käufer um die besten Angebote und erhöhen die Preise für alle. So sind die Dinge jetzt, wo ich wohne, in der Metropole Portland, Maine. Die Dinge sind so heiß, dass realtor.com eine lokale Postleitzahl nannte – South Portland – 2020s fünft heißester Immobilienmarkt des Landes. Die meisten Einfamilienhäuser, die hier für weniger als 400.000 US-Dollar verkauft werden, sind innerhalb weniger Tage unter Vertrag. Die begehrtesten Häuser verkaufen für 50.000 USD oder sogar 100.000 USD mehr als der Listenpreis. Und die Manie beschränkt sich nicht nur auf Häuser zu moderaten Preisen – einige Käufer agieren genauso aggressiv gegenüber siebenstelligen Angeboten. Im Jahr 2017 betrug der mittlere Eigenheimpreis in meiner Grafschaft 282.000 USD. Heute zeigt realtor.com den mittleren Listenpreis in unserem Landkreis als 369.000 USD an! Obwohl der Listenpreis nicht immer mit dem Verkaufspreis übereinstimmt, bedeutet dies einen massiven Anstieg in nur drei Jahren. Wenn Sie ein Haus in einem heißen Markt wie meinem kaufen möchten, fragen Sie sich wahrscheinlich, ob Sie warten sollten. Vielleicht wollten Sie schon immer nach einem Zuhause suchen. Oder vielleicht haben Sie Angebote für ein oder mehrere Häuser gemacht, nur um überboten zu werden. Lassen Sie uns die Frage angehen: Sollten Sie ein Haus auf dem Markt eines Verkäufers kaufen? Oder sollten Sie mieten (oder bleiben), bis sich der Immobilienmarkt abgekühlt hat? Gilt für Ihr Haus “günstig kaufen / teuer verkaufen”? Wenn Sie mit Geld klug sind, wissen Sie, dass es am besten ist, „günstig zu kaufen und teuer zu verkaufen“. Es gibt jedoch einige Probleme bei der Anwendung dieser Logik auf Ihr Zuhause. Ihr Haus ist keine Investition Erstens sollten Sie Ihren Hauptwohnsitz nicht als Investition betrachten. Es ist wahr, dass Immobilien über lange Zeiträume tendenziell an Wert gewinnen. Wenn Sie jedoch die Inflation berücksichtigen, ist die Wertsteigerung von Immobilien oftmals nicht besonders beeindruckend. Noch wichtiger ist, dass eine großartige Investition einen Cashflow generiert, während Sie sie besitzen. Preissteigerung ist nett, aber zweitrangig. Mietobjekte bieten Cashflow. Dein Zuhause nicht. Der Besitz von Immobilien erfordert auch hohe Transportkosten. Dazu gehören Versicherungen, Grundsteuern und Unterhalt. Alles in allem ist es selten, dass ein Hausbesitzer über einen längeren Zeitraum irgendwo leben und mit Gewinn davonkommen kann, selbst wenn eine Immobilie über viele Jahre hinweg stetig an Wert gewinnt. Wenn es passiert, liegt es an einem von zwei Dingen: Ein Hausbesitzer kann vom glücklichen Timing profitieren (ja, günstig kaufen und teuer verkaufen). Oder ein versierter Eigentümer kann sein Haus kurz vor dem Verkauf so renovieren, dass Gewinne erzielt werden, um die Transportkosten wieder hereinzuholen. Sie sind eine Person, kein Hedgefonds. Selbst wenn Sie die Transportkosten und den fehlenden Cashflow Ihres Hauptwohnsitzes ignorieren, ist es eine lange Angelegenheit, günstig zu kaufen und teuer zu verkaufen. Obwohl die Immobilienmärkte weniger volatil sind als die Aktienmärkte, ist es unmöglich, die Zeit perfekt zu bestimmen. Milliardärs-Hedgefonds-Manager, die Dutzende der besten Köpfe der Finanzbranche beschäftigen, können dies manchmal tun. Manchmal. Nehmen wir vorerst an, Sie können die Unterseite und Oberseite eines Marktes festnageln. Dies bedeutet jetzt, dass Sie Ihr Leben auf den Kopf stellen und sich bewegen müssen, wenn der Markt seinen Tiefpunkt erreicht und dann wieder, wenn er oben ist. Mit anderen Worten, Sie werden den Markt – nicht Ihr Leben – bestimmen lassen, wo Sie leben! Der Investment-Blogger Ben Carlson hat kürzlich eine Leserfrage zu diesem Thema beantwortet. Der Leser hat seit Anfang 2018 darauf gewartet, ein Haus zu kaufen, weil er versucht, seinen Kauf mit dem Ende eines Wirtschaftszyklus zu planen, der noch nicht eingetroffen ist. Es geht nicht um Erschwinglichkeit; Er war die ganze Zeit finanziell bereit. Jetzt, wo er von zu Hause aus in einer kleinen Wohnung arbeitet, hat seine Frau es satt zu warten. Trotzdem möchte er „etwas Größeres mieten“ anstatt zu kaufen. Für mich ist dies das perfekte Beispiel dafür, warum Kauftief / Verkaufstief nicht für Ihr Zuhause gilt. Wir bekommen nur eine kurze Runde auf diesem Planeten. Zögern Sie nicht, einen Kauf zu tätigen, um ein paar Dollar zu sparen. 1) Dies würde Ihr Leben verbessern (auch wenn Sie nur Ihren Ehepartner glücklich machen!) Und 2) Sie können es sich leicht leisten. Dieser letzte Punkt ist von entscheidender Bedeutung, und ich werde ihn in Kürze noch einmal überprüfen. Du bist ein Mensch. Sie kaufen ein Haus, in dem Sie leben können, und nicht als Werbebuchung im Portfolio einer Pensionskasse. Ein Hedgefonds kann ein Jahrzehnt oder länger auf den richtigen Zeitpunkt warten, um sich in etwas einzukaufen. Wenn es um Ihr Zuhause geht, sollten Sie nicht. Was ist los mit mieten? An der Vermietung ist absolut nichts auszusetzen. Es gibt immer Leute, die einen schlechten Ruf mieten. Sie werden dir sagen, dass du dein Geld wegwirfst. Hör ihnen nicht zu. Ja, die Zahlung einer Hypothek auf ein Haus kann als Zwangssparkonto dienen. Es ist wahr, Sie bauen im Laufe der Zeit Eigenkapital auf. Es ist auch wahr, dass Sie Hypothekenzinsen abziehen können. Aber Sie müssen diese Hypothekenzinsen auch in erster Linie bezahlen. Und Sie müssen alle anderen Transportkosten für den Besitz eines Eigenheims bezahlen. Wenn Sie mieten, zahlt Ihr Vermieter diese. Nach 5-10 Jahren beginnt der Besitz oft einen leichten finanziellen Vorteil gegenüber dem Mieten. Je länger Sie an einem Ort bleiben, desto besser wird der Besitz. (Wenn Sie alle paar Jahre umziehen, ist das Mieten normalerweise ein besseres Geschäft). Natürlich hängt alles auch von vielen anderen Faktoren ab. Probieren Sie selbst Szenarien mit dem Kauf- oder Mietrechner von MU30 aus. Wie viel soll ich für ein Haus ausgeben? Bei der Wohnungssuche besteht die Versuchung, Ihr Budget zu erweitern. Selten finden Sie ein erschwingliches Haus mit allem, was Sie wollen. Fordern Sie den Makler auf, Ihnen einige „nur ein bisschen über Ihrer Preisspanne“ zu zeigen. In normalen Zeiten können Sie möglicherweise mit einem Verkäufer verhandeln und sich eine teurere Auflistung mit einem Rabatt sichern. Leider wird das auf dem Markt eines Verkäufers einfach nicht passieren. Wenn überhaupt, kann das Gegenteil passieren, wenn ein Verkäufer zu Ihnen zurückkommt und sagt: „Ich habe mehrere Angebote; Was ist der höchste Betrag, den Sie bereit sind zu zahlen? ” Wenn Sie nicht in Geld schwimmen, möchten Sie wirklich kein Haus kaufen. Vorhin habe ich erklärt, warum ein berauschender Immobilienmarkt Sie nicht unbedingt vom Kauf eines Hauses abhalten sollte, wenn Sie es sich leisten können. Gleichzeitig möchten Sie sich nicht von einem rasenden Markt unter Druck setzen lassen, mehr auszugeben, als Sie sollten. Wenn Sie ein Haus kaufen, wissen Sie, wie viel Sie sich leisten können, bevor Sie ein Haus zum Verkauf betreten. Ihr Wohnbudget sollte auf den monatlichen Kosten des Hauses (Hypothek, Versicherung und Steuern) als Prozentsatz des monatlichen Einkommens basieren, das Sie nach anderen Schuldenzahlungen (Studentendarlehen, Autokredite usw.) übrig haben. Leider bedeutet dies, dass Sie sich mit weniger Haus zufrieden geben müssen, wenn die Immobilienpreise schneller steigen als Ihr Einkommen. Sie können Ihr Wohnbudget mit dem MU30-Rechner für die Erschwinglichkeit von Eigenheimen bestimmen. Tipps für den Kauf eines Eigenheims auf dem Markt eines Verkäufers Wenn es darum geht, auf einem engen Immobilienmarkt das richtige Haus zum richtigen Preis zu finden, möchten Sie den besten Käufer, den Sie finden können. Dies ist nicht die Zeit, Ihrem Freund zu helfen, der gerade Makler geworden ist (Entschuldigung an Ihren Freund). Finden Sie einen erfahrenen Immobilienmakler Ein erfahrener Makler weiß, wie er potenzielle Immobilien findet, bevor sie gelistet werden, hat wichtige Beziehungen zu Immobilienmaklern und kennt die besten Strategien, um überzeugende Angebote zu schreiben, ohne zu viel zu bezahlen. In heißen Märkten sind die begehrtesten Häuser oft innerhalb weniger Tage unter Vertrag. Manchmal sammelt ein Verkäufer nach nur einem Tag der offenen Tür mehrere Angebote! Vor Ort habe ich sogar gesehen, wie Makler ein Tag der offenen Tür veranstalteten und dann für ein paar Tage Angebote sammelten, um wettbewerbsfähige Angebote zu fördern. Wenn Sie also eine Aufnahme in ein solches Haus machen möchten, müssen Sie sich das Haus an dem Tag ansehen, an dem es auf den Markt kommt, und bereit sein, sofort ein Angebot abzugeben. Bereiten Sie sich darauf vor, ein schnelles Angebot für ein Haus zu machen Um bereit zu sein, unmittelbar nach dem Sehen ein Angebot für ein Haus zu machen, sind vier Dinge erforderlich: Zu wissen, dass Sie sich das Haus leisten können. Das Haus zu kennen entspricht Ihren Kriterien. Vorabgenehmigung für eine Hypothek (falls erforderlich). Geld für eine ernsthafte Geldeinzahlung zur Hand haben. Wie ich im vorigen Abschnitt ausgeführt habe, kann ich nicht genug betonen, wie wichtig es ist, mit einem soliden, nicht verhandelbaren Maximalbudget in den Kaufprozess einzusteigen. Wissen, wonach Sie suchen Ebenso wichtig ist eine Liste von Must-Haves und Nice-to-Haves, damit Sie schnell beurteilen können, ob ein Haus Ihren Kriterien entspricht. Wir alle würden gerne den Luxus der Zeit haben, über den größten Kauf unseres Lebens nachzudenken. Manchmal ist das einfach nicht in den Karten. Vorab genehmigt werden Sofern Sie nicht vorhaben, für Ihr Haus bar zu bezahlen, empfehle ich dringend, dass Sie sich vor Beginn der Wohnungssuche für Ihre Hypothek vorab genehmigen lassen. Die Vorabgenehmigung ist ein einfacher Vorgang. Die meisten mühsamen Arbeiten zur Beantragung Ihrer Hypothek werden nach Vertragsabschluss erledigt. Ein Vorabgenehmigungsschreiben gibt dem Verkäufer jedoch Vertrauen in Ihre Fähigkeit, die Finanzierung sicherzustellen und den Deal abzuschließen. Leider ist es nicht ungewöhnlich, dass Verkäufer ein niedrigeres Bargeldangebot gegenüber einem höheren Angebot annehmen, das von der Finanzierung abhängig ist. Wenn Sie nach einem Vorabgenehmigungsschreiben suchen, wenden Sie sich an ein Unternehmen, das es Ihnen leicht macht. Rocket Mortgage von Quicken Loans ist ein guter Anfang. Mit dem Verified Approval®-Verfahren können Sie dank der optimierten Anwendung schnell und einfach eine Vorabgenehmigung erhalten. Darüber hinaus können Sie mit der Funktion “Suchen und Teilen” Ihre Bank mit Rocket Mortgage verbinden, um alle relevanten Informationen für Sie abzurufen. Im Vergleich zu herkömmlichen Kreditgebern nimmt Rocket Mortgage dem Kauf von Eigenheimen die Kopfschmerzen. Haben Sie vorher genug gespart Wenn Sie ein Haus kaufen, möchten Sie genug Geld auf Ihrem Girokonto haben, um einen ernsthaften Geldscheck auszustellen. Earnest Money ist eine gutgläubige Einzahlung, die die meisten Käufer dem Verkäufer zusammen mit ihrem Angebot vorlegen. Die Höhe hängt vom Wert der Immobilie ab, ist aber etwas willkürlich. Je mehr Sie anbieten, desto ernsthafter werden Sie aussehen. Sie können aber auch Ihr Geld verlieren, wenn Sie ohne Grund vom Vertrag zurücktreten. Ihr Makler wird Sie beraten, wie viel Sie anbieten können. Verstehen Sie den Ausschreibungsprozess Wenn Sie das Haus Ihrer Träume finden, sind Sie hoffentlich der Erste, der ein wettbewerbsfähiges Angebot macht, und Sie gehen ohne Probleme unter Vertrag. Manchmal müssen Sie jedoch ein Angebot gegen andere Bieter abgeben. Wenn Sie keinen Platz in Ihrem Budget haben, sollte die Entscheidung einfach sein: Gehen Sie weg und kaufen Sie weiter ein. Wenn Sie es sich andererseits leisten können, Ihr Angebot zu erweitern, kennen Sie die Strategien, um einen Bieterkrieg zu überleben. Dazu gehören Dinge, die so einfach sind, wie den Verkäufer persönlich anzusprechen. Sie können aber auch aggressiv sein, indem Sie Bedingungen für den Verkauf entfernen (z. B. eine Hausinspektion), flexibel auf den Abschlusszeitplan reagieren oder eine übergroße Einzahlung in bar anbieten. Zusammenfassung Niemand möchte ein Haus auf dem Markt eines Verkäufers kaufen. Gleichzeitig sollten Sie sich nicht von einem beheizten Immobilienmarkt am Kauf eines Eigenheims hindern lassen, wenn Sie ein Eigenheim kaufen möchten und vor allem finanziell darauf vorbereitet sind. Ihr Zuhause ist weniger eine Investition als ein Ort zum Leben. Sparen Sie beim Kauf und Verkauf bei hohen Investitionen wie Aktienfonds und Mietobjekten. Aber lassen Sie sich nicht von einem Immobilienrausch dazu bringen, mehr auszugeben, als Sie sich leisten können. Wir alle wissen, was Mitte der 2000er Jahre passiert ist. Der Immobilienmarkt wurde übermäßig üppig. Millionen Amerikaner kauften Häuser, die sie sich nicht leisten konnten. In der Folge verloren viele Hausbesitzer ihre Häuser durch Zwangsvollstreckung. Und das Land erlitt seit der Weltwirtschaftskrise eine Rezession. So wie wir nicht wissen, ob der Aktienmarkt weiter steigen, fallen oder seitwärts gehen wird, können wir auch nicht ganz sicher sein, was der Immobilienmarkt tun wird. Kaufen Sie ein Haus, das Sie sich leisten können, wenn der Kauf eines Hauses in Ihrem Leben Sinn macht. Wenn Sie warten können, ist es in Ordnung zu warten. Denken Sie daran, dass die Preise nicht garantiert fallen. Wenn der Markt überbewertet ist, passen Sie Ihre Erwartungen an das an, was Sie innerhalb Ihres Budgets erreichen können. Arbeiten Sie mit einem erfahrenen Makler. Dann versuchen Sie einfach, den aufregenden Prozess des Einkaufens und Kaufens Ihres neuen Hauses zu genießen. Weiterlesen:



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